不動産取引用語集

■カーポート	■ガーデニング	■海外（不動産）投資
■買換え交換特例	■買換え対象地域	■買換え特約
■買換えローン	■買い顧客（買客・買手・買主）	■解除条件
■買付証明書	■買取請求制度（国土利用計画法）	■買取請求制度（都市計画法）
■買取仲介	■買取保証	■開発あがり
■開発協議	■開発許可	■開発計画
■開発行為	■開発指導要綱	■回復登記
■買戻しの特約	■解約	■解約手付
■替地	■価格形成要因	■価格査定
■価格査定マニュアル	■価格時点	■価格の三面性
■確定日付	■火砕流	■笠木
■瑕疵担保責任	■瑕疵担保責任についての特約の制限	■果実
■過失相殺	■瑕疵物件	■瑕疵保証

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【カーポート】

敷地内の駐車スペースのうち、屋根のあるものはガレージ（車庫）、露出（青空）のものをカーポートという。舗装の有無は関係ない。

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【ガーデニング】

庭やバルコニーで、庭造り、草花の育成を楽しむことです。立体的な配置や色彩を工夫します。/TD>

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【海外（不動産）投資】

不動産業の海外投資は、昭和40年代ではハワイなどでのレジャー開発に多くみられた。昭和60年代は円高等による豊かな資金力、国内不動産価格の高騰等を背景とし、北米をはじめオーストラリアや北欧等でも投資が活発になり、オフィスビルやマンション更にリゾート開発にも広がりをみせた。しかし、地価、株価の下落というバブルの崩壊後不動産不況が到来し、購入物件は、赤字、不良資産に転じる場合も多く、投資額、規模とも激減した。

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【買換え交換特例】

資産の譲渡にあたり、一定の条件に従い買換え交換をすることにより、所得金額を圧縮記帳すれば課税を避けることができる。この制度が買換え交換特例である。主なものとしては、①固定資産の買換え特例、②収用等の場合の代替資産の取得課税特例、③居住用財産の買換え（交換）特例、④特定事業用資産の買換え（交換）特例、⑤既成市街地等内立体買換え（交換）特例、⑥特定の交換分合特例、⑦大規模住宅地造成施行地交換特例がある。

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【買換え対象地域】

事業用の土地を買換える場合、特例を受けられる取得用の特定地域のこと。特定地域の資産は法定されている。

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【買換え特例】

住宅を買い換える場合、手持ち物件の売却前に新規物件の購入契約を締結すると、手持ち物件を売却出来ないと非常に困ることになる。そこで、そのような事態に備えるためには、購入契約に「○月○日に○○万円以上で手持ち物件を売却できなかったときは、本契約を白紙解除できる」旨の特約を付ける必要がある。この特約を買い換え特約という。

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【買換えローン】

住宅を買い換える時、売却と購入のタイミングを合わせるために、売却までのつなぎを援助する住宅ローンのこと。また､持ち家を売却しても、借りていたローンの残債が売却価格を上回り、ローンを返せない「担保割れ」が生じた時に、担保割れ分を補う担保抹消ローンも含む。〔⇒つなぎ融資〕

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【買い顧客（買客・買手・買主）】

不動産流通市場における物件購入希望者は、まず潜在的買手として存在し、購入意思を固めると媒介業者の買い顧客となる。媒介契約締結後は、買い依頼者として客付け業者と特定業務に関する準委任関係を構成する。取引が成約すると取引相手方の売主に対し法律行為における意思表示の効果を受け、売買契約上の買主となる。購入不動産の移転登記を申請する場合は登記権利者である。〔⇒売顧客（売客、売手、売主）〕

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【解除条件】

将来不確定な事実が発生することによって、契約等法律行為の効果が消滅する場合の、不確定な事実をいう(民法127条2項)。条件のひとつであるが、反対に、契約等の効果の発生が不確定な事実にかかっている場合を停止条件という(同法127条1項)。売買契約を締結し、転勤になったらこの契約を失効させるという条項を入れるような場合、解除条件付売買契約という。条件を付けるかどうかは当事者の自由であるが、婚姻、養子縁組、相続の承認、放棄、手形行為(手形法12条1項参照)などについては、不安定な法律関係を続けることは相当でないから条件は付けられない。単独行為も、相手方を不安定にするから同様である(民法506条参照)。〔⇒停止条件、ローン特約〕

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【買付証明書】

購入希望者が、売主または仲介者にあてて、不動産を購入する意思がある旨を表明する書面のこと。購入希望者は自由にこれを撤回できる。〔⇒売渡し承諾書〕

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【買取請求制度（国土利用計画法）】

国土法12条の規定に基づいて知事の指定した規制区域において、土地に関する権利（所有権・地上権・賃借権）の移転等が不許可になった場合、当該権利を有するものが都道府県知事に対し、当該権利を買い取るべきことを請求することができる制度のこと。知事はこの買取請求があった場合、規制区域指定時の当該権利の相当な価格に、当該請求の時までの物価の変動に応ずる修正率を乗じた額（知事が認定した宅地造成費を含む）をもって買い取る。買取価額が時価でない点が、都計法の買取請求の場合と異なる。

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【買取請求制度（都市計画法）】

都市計画事業の各段階において、土地の所有者について認められている土地の買取請求制度のこと。市街地開発事業等予定区域内においては、施行予定者に対し、その土地を買い取るべきことを請求できる。また、事業予定地内において、建築物の建築が許可されないときは、その土地の利用に著しい支障をきたすこととなることを理由として知事等に対して、当該土地を買い取るべき旨の申し出をすることができる。更に事業地内の土地で、土地収用法による収用手続きが留保されているものについては、施行主に対して、買い取るべきことを請求できる。これらの買取価格は、いずれも時価とされている。

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【買取仲介】

本来は媒介あるいは代理の仲介形態であるのに、不動産業者が所有者からいったんその物件を購入（買取）し、それを購入希望者に売却する形式をとった仲介形態をいいます。所有権は所有者から不動産業者、不動産業者から購入希望者へと移転されますが、所有権移転登記は所有者から直接購入希望者へとなされ、中間省略登記が行われるのが一般的です。資金調達、危険負担、リフォーム等の対策から、単純媒介によらずにこの形式がとられるケースがあります。

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【買取保証】

個人所有住宅の買換えや至急換金等、売主の事情によって不動産売却と資金調達が連動し、かつ時間的制約がある場合、不特定買主との合意による売買契約成立のみに期待することは売主にとって危険なので、売主の不安を除き危険負担を分散するため、一定媒介期間経過後に希望価格での成約に至らないときは、媒介業者が査定価格から公租公課と必要経費を減じた価格で買い取ることを約束することがある。これを買取保証という。実務上は新規物件販売のための下取り物件処理や買取り転売の手法として用いられる。この場合の査定価格は業者の転売危険負担を見込むので、通常の媒介の査定よりその分だけ下回る。

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【開発あがり】

宅地の開発が完了した状態をいう。宅地開発には、取得、造成の手続きのほか、国土法に基づく届出、都計法に基づく申請、協議、竣工検査等を要し、これらがすべて完了し顧客に完成宅地として引き渡すことのできる状態になったことをいう。

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【開発協議】

開発行為を行う事業主体が都計法等の法令と開発指導要綱の趣旨に従い、所轄地方自治体行政当局の許認可を取得し、利害関係者の同意を取り付けるための事前協議、届出、報告、連絡、調整をいう。協議事項は事業区域内と外周接続部分の公共施設（道路、水路、下水道、公園緑地、広場等）であるが、開発面積が20ヘクタール以上では義務教育施設管理者、水道供給事業者と、さらに40ヘクタール以上では、電気・ガス供給事業者、ＪＲ・私鉄等交通事業者とも協議する必要がある。開発指導要綱では各種の公益利便私設、日照、電波障害、消防、清掃、街路灯、駐車場等の一般事項と、工事施工に対する近隣住民の同意、災害補償、完成宅地住宅の優先販売等の付帯事項がある。

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【開発許可】

都市計画区域内で一定面積以上の開発行為を行おうという者に知事または政令指定都市の長が与える許可のこと。

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【開発計画】

分譲地等、宅地の開発行為を実施するためのプラン全体のこと。開発手法や事業スケジュールなど、多岐にわたる開発目標を設定する。候補地の選定をはじめ、事業収支計画では、用地取得費、工事費、販売予定価格のほか、開発から販売までの期間にかかる金利の算出なども含まれる。

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【開発行為】

都市計画上の用語で、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。都市計画区域内で開発行為をしようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければなりません。（開発許可）特定工作物とは、コンクリートプラントなど周辺の環境の悪化をもたらす恐れのある工作物（第１種特定工作物）またはゴルフ場などの大規模な工作物（第２種特定工作物）をいいます。土地の区画形質の変更とは、造成工事の施工、道路の築造などにより、土地に対して物理的に区画上または形質上の変更を加えることをいいます。したがって、登記上の分合筆は、開発行為ではありません。また、建築物の建築と一体となった基礎打ち、土地の掘削等は、開発行為ではありませんので、すでに建築物の敷地に利用されている土地において、建築物を建て替える場合は、土地の区画を変更しない限り、開発行為にはあたりません。建築物の建築または特定工作物の建設を目的としないものも開発行為にはあたりません。たとえば、農地造成、スキー場、キャンプ場などの造成です。開発行為の行われる土地の区域を開発区域といいます。

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【開発指導要綱】

開発行為や土地区画整理事業等の対象区域を所轄する地方公共団体が、主として許認可申請時の協議同意の段階で、全事業の目的とする土地の区画・形質の変更に関し、既存の公共施設の廃止・用途変更や将来移管を受ける公共施設に対する管理者の立場から行う必要な行政指導の基準をいう。法令上に根拠を有するものではないが、環境保護の要請と行政水準向上を背景とする地方自治意識の定着によって、都計法に定める開発許可基準や一般受益者負担原則を超えるような過大負担の要求になりやすく、事業主体にとって調整協議の長期化と事業計画圧迫の一因となっている。指導の対象事項は義務教育施設・幼稚園・保育所・役場・出張所等の建築・用地提供、地区外の上下水道施設・河川改修、汚染処理場設置、都市計画道路築造・用地提供等がある。

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【回復登記】

消滅および抹消された登記を回復するための登記のこと。滅失回復登記と抹消回復登記の2種がある。滅失回復登記とは、登記簿の一部または全部が火災などで焼失、または紛失した場合に行われる登記のこと。登記権利証の単独申請で可能。抹消回復登記とは、不適法に抹消させられた登記を回復するもの。利害関係が生じるものがあればその者の承諾書、またはこれに対抗しうる裁判の謄本を要する。ただし、回復した抹消登記をさらに抹消することは認められない。

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【買戻しの特約】

不動産の売買契約と同時に、一定期間経過後売主が代金と契約の費用を返還して不動産を取り戻す事ができることを内容とする契約解除の特約をいう。特別の合意のない限り、買戻期間中の不動産の果実と代金の利息は相殺したものとみなされる。買戻しの期間は10年を超えることができず、10年を超える期間を定めたときは、その期間は10年とされ、その期間の更新は認められない。また、期間の定めをしなかったときはその期間は5年間とされる。買戻しの特約の登記は、買主の権利取得の登記に附記して登記することとされており、この登記をしておけば第三者に対抗できる。買戻しの特約は担保の一方法であるが、この目的で利用されることは少ない。住宅・都市整備公団等公的事業主が分譲した住宅・宅地等においては、転売防止などを担保する為に利用される。再売買の予約は登記をせず、動産もその対象とされ、また再売買代金にも制限がない点で買戻しと異なる。

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【解約】

賃貸借・雇傭・委任などのような継続的な法律関係を生ずる契約の効力を将来に向かって消滅させる当事者の一方的意思表示、告知のことです。契約の効力を遡及的に消滅させる解除とは異なるので、原状回復義務はありません。民法は契約の効力を遡及的に消滅させない場合を解除とよんでいますが、正確ではありません。解約は契約に期間の定めのない場合にはいつでもできるのが原則ですが、借地法、借家法（借地借家法）、農地法上では借主保護のため強く制限されています。契約に期間の定めのある場合には、契約で解約権を留保しないかぎり、債務不履行の場合しか解約できません。それについては、一般に解除の規定が適用されると考えますが、根底に背信性の理論のあることに注意すべきでしょう。背信性が著しければ催告なしで解約ができ、そうでなければ解約できません。

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【解約手付】

いったん締結した売買契約を、後に解除しうることとして授受される手付をいう。一般にその金額についての制限などはないが、宅建業者が宅地建物の売主の場合には、20％を超えることはできない。解約手付が授受されると、買主からはそれを放棄すれば、または売主からはその倍額を返しさえすれば契約を解除することができる。ただし、相手が契約で定められたことを始めるなど履行に着手すると、手付解除は認められない。解除の方法などは一般の場合と同様であるが、手付額、または倍額のほかに損害賠償を請求することはできない。手付には、このほか証約手付、違約手付がある。

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【替地（かえち）】

市街地再開発等の都市計画事業、開発行為、ビル建設事業、公共工事（道路の拡幅、新設工事、ダム建設工事等）等を施行する際に、当該事業施行対象区域内の土地の所有者等が土地買収に応じない場合、土地取得手法の変形として事業施行者が土地所有者等に提供する同種類の代替製のある土地をいう。土地所有者等にとって税務対策上有利な場合があり、事業者にとっても前面買収に代わる土地調達方法として利用されることが多い。取引は、相互売買方式、交換・差額清算方式、代替地造成方式等が用いられ、開発行為では造成換地を併用することがある。なお、公共工事に伴う土地買収に関し、宅地建物取引業協会と建設省が協定を締結している。

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【価格形成要因】

不動産の効用、相対的稀少性および不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因のこと。不動産の価格は多数の要因の相互作用によって形成され、要因自体も常に変動過程にある。従って不動産の価格を判定する時はその価格を形成する要因を明確に把握し、その移動推移や諸要因間の相互関係を十分分析し、効用・稀少性・有効需要に与える影響を判定する必要がある。なお、価格形成要因は一般的要因（社会的・経済的・行政的）と個別的要因（土地の個別性・建物の個別性・土地建物の個別性）とに分類して検討される。

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【価格査定】

媒介を依頼された物件について、不動産業者が行なう、合理的希望価格設定のための調査や、成約見込価格を算出すること。またその助言。売り出し価格や最終的な取引価額は、売主が決定する。業者は売主に対し、助言についての客観的な根拠を明示することが、宅建業法で義務づけられている。また業者によって意見価額が大きく食い違ったり、依頼者の信頼を得るため、「価格査定マニュアル（不動産流通近代化センター）」を用いることも多い。

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【価格査定マニュアル】

宅建業者は、媒介の対象となる不動産の価額または評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。この意見の根拠となるのが（財）不動産流通近代化センターが作成した価格査定マニュアルである。このマニュアルには住宅地、木造住宅および中古マンションがあり、立地、環境、築後年数、仕上げ、間取等の多くの評価項目によって査定することとなっている。これを用いることにより、業者によって意見価額が大きく異なったり、依頼者の不満を招く事態を防ぐことができる。

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【価格時点】

鑑定評価の対象となる不動産の価格は、時の経過と共に変化するものですので、鑑定評価額を決定する基準となる年月日を設けなければなりません。これを価格時点といいます。通常は鑑定評価を行っている現時点としますが、依頼内容によっては過去時点および将来時点もあり得ます。しかし、鑑定評価作業において必要な資料が得られないほど遠い過去時点、また予測の困難なほどの将来時点の価格時点は不動産鑑定士、不動産鑑定士補の自己の能力を超える業務となるおそれがあるので、設定してはならないこととなっています。また、鑑定評価によって求めるべき対象が賃料である場合、賃料の価格時点は、賃料の算定の期間の収益性を反映するものとして、その期間の期首となります。

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【価格の三面性】

不動産の価格は、一般にその不動産に対して認めらる効用、相対的稀少性、有効需要の三者の相関関係によって生ずる経済価値（交換価値）を貨幣額で表示したものである。その経済価値を判定するには、①どれ程の費用を投じて造られるものか（費用性）、②どれ程の値段で取引されるものか（市場性）、③それを利用することによってどれ程の収益（便益）が得られるか（収益性）の３つの点を考慮する。これが通常、価格の三面性といわれるもので、価格の判定も以上の３点から原価方式、比較方式、収益方式が適用される。

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【確定日付】

証書が作成された日付について法律上その日付の正確性を保障するもの。公正証書などに必要とされる。たとえば、債権の譲渡などの場合、債権者から債務者に対しての通知には確定日付のある証書でなければ、債務者または第三者に対してその譲渡の有効性に対して主張できない。

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【火砕流】

火山の噴火によって、火山灰、軽石などが噴出され、これらの高温の火山灰、軽石等とガスの混合物が斜面を高速度でなだれのように流下する現象をいう。雲仙・普賢岳では、平成3年6月3日に火砕流が発生し、死者・行方不明者43人、負傷者10人を出し、建物179棟が被災した。

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【笠木】
一般に塀、手摺（てすり）などの上部材をさす。鉄筋コンクリート造陸屋根の建物においては屋上のパラペットの上に付いている笠の部分をいい、立上り防水層の末端部を保護する役目がある。材質によってコンクリート製のものと金属製のものとに大別できる。この笠木に変形や取付部のシール切れ、笠木コンクリートのひび割れ等が発生すると、雨漏りの原因となる。
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【瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）】

売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき、売主が買主に対して負う責任のこと。例えば、買った時には気がつかなかったが、1年後に建物にシロアリが付いていることに気がついた。と言う場合に、買主は売主に損害賠償の請求ができる。また、瑕疵のために契約の目的が遂げられなかった時は契約の解除もできる。

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【瑕疵担保責任についての特約の制限】

宅建業者が自ら売主となる宅地、または建物の売買契約においては、瑕疵担保責任についてこれを負う期間をその目的物の引渡しの日から2年以上とする場合を除き、民法の規定するものより買主に不利となる特約をしてはならないとされている。買主に不利な特約とは、瑕疵担保責任を負わないとするもの、これを負う期間期間を買主が知った時より1年未満の期間とすることのほか、契約解除も損害賠償も認めず補修のみを行うとするもの、瑕疵の個所によっては責任を負わないとするもの等があげられる。宅建業法は、このような買主に不利な特約を制限するとともに、これに反した特約は無効としている。

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【果実】

元物（げんぶつ）から生ずる収益をいう。元物の一般的な利用法に従って収取される産出物、例えば木の実、動物の子や卵などを天然果実、元物の使用の対価として受ける金銭その他の物、例えば地代、家賃、利息などを法定果実という。元物自体の権利関係が移動したとき、天然果実は、それが元物から分離するとき収取権を有する者（所有権者、賃借権者、地上権者等）が取得し、法定果実は、基礎となる権利の存続期間に応じて日割計算により分配される。ただし、売買で物の所有権が移転しても、代金の支払いと引渡しが終わらない間の果実は、売主に帰属する。

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【過失相殺】

損害賠償額を決定する際に、債権者に過失が会った場合は公平の見地からその過失を考慮することをいいます。債務不履行の場合には、裁判所は必ず債権者の過失を斟酌しなければなりませんが、場合によれば債務者の責任を全免することもできます（民法４１８条）。不法行為の場合には、裁判所は被害者の過失を斟酌することはできません（民法７２２条の２）。不法行為の場合、被害者自信以外の者（監督義務者等）の過失も被害者側の過失として斟酌されることがあります。

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【瑕疵物件】

瑕疵とは、きず、欠点のあること。本来あるべき用件や性質が欠けていることをいい、当事者の予想していない物理的・法律的な欠陥のある物件をいう。不動産売買取引では、売買契約締結時に、一定期間内に瑕疵がみつかった場合には、買主は契約の解除または損害賠償の請求ができる。

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【瑕疵保証】

不動産取引における物件の瑕疵担保責任は売主にあるが、個人間の取引においては瑕疵担保責任の免責特約も可能であり、現実に売主の多くは、売買契約締結の際に瑕疵担保責任の免責特約を設けることを希望し、買主も当該物件に「まさか瑕疵があるとは夢にも思わない」ので契約に応じてしまうのであるが、実際に瑕疵が発見されると、媒介をした宅建業者のところにクレームが持ち込まれ、その処理に苦慮することとなる。そのため宅建業者の中には、売買に係る物件の引渡しの日から期間を定め、その期間内までに買主が発見した雨漏り、シロアリ被害、構造木部腐食等の重要な瑕疵について、定めた金額を上限として、住宅性能の回復のための補修を行うことを内容とする保証を行う場合がある。この保証を瑕疵保証という。

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